Mietnomaden loswerden: So wehren sich Vermieter gegen Einmietbetrug
22.03.2024
Autor/-in
Patrick Herrmann
Kategorien
- Vermieten
Mietnomaden gehören zu den unangenehmsten Herausforderungen des Vermieteralltags. Sie schließen in unlauterer Absicht Mietverträge ab und hinterlassen Wohnungen in desolatem Zustand. In der Folge kommt es oft zu langwierigen Gerichtsverhandlungen und teuren Sanierungsarbeiten. Auf den Kosten bleibt meistens der Vermieter sitzen. Entsprechend wichtig ist es, Mietnomaden frühzeitig zu erkennen und sich vor ihnen bestmöglich zu schützen.
Was sind Mietnomaden?
Mietnomaden schließen in betrügerischer Absicht Mietverträge ab, zahlen keine Miete, lassen sich nur schwer gerichtlich zur Räumung zwingen und hinterlassen vernachlässigte Wohnungen. Vermieter erleiden durch damit verbundene Mietausfälle und Sachschäden erhebliche finanzielle Verluste, die mehrere Tausend Euro betragen können. Obwohl es mittlerweile effiziente Möglichkeiten zur Räumung gibt, bleibt die effektivste Prävention gegen Mietnomaden, sie gar nicht erst in die Wohnung einzulassen.
Das Recht steht nämlich grundsätzlich zwar auf der Seite des Vermieters, allerdings besteht oft eine große Herausforderung darin, Mietnomaden vor Gericht zu bringen. In vielen Fällen sind sie bereits verschwunden, bevor rechtliche Schritte wirksam werden. Das Risiko, auf den Kosten für die Renovierung einer beschädigten Immobilie oder aufgrund von Mietausfällen sitzen zu bleiben, ist entsprechend hoch.
Wie gehen die Mietnomaden dabei vor? Üblicherweise nutzen sie verschiedene betrügerische Handlungen im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrags. So machen sie zum Beispiel bei Vertragsschluss falsche Angaben, um unrechtmäßig finanzielle Vorteile zu erlangen. Man spricht hier auch vom Einmietbetrug. Typische Vorgehensweisen sind etwa das Annehmen falscher Identitäten, das Einreichen gefälschter Einkommensnachweise und das Angeben nicht vorhandener Arbeitsverhältnisse. Auch werden oft falsche Angaben zur finanziellen Lage gemacht. Wurde der Mietvertrag dann abgeschlossen, zahlt der Mietnomade keinen Mietzins mehr, verursacht Schäden in der Wohnung oder nutzt sie nicht zweckgemäß.
Darum sind Mietnomaden für Vermieter so problematisch
Dass Einmietbetrüger bei Vermietern so gefürchtet sind, hat viele Gründe. Hervorzuheben sind vor allem die folgenden.
Mietnomaden verursachen Mietausfälle
Mietnomaden zahlen häufig nur unregelmäßig oder gar keine Miete. Das führt zu finanziellen Verlusten auf Seiten des Vermieters, der auf den Rückständen sitzen bleibt und möglicherweise Probleme bei der Deckung laufender Kosten bekommt.
Wohnungsschäden durch Mietnomaden
Mietnomaden neigen dazu, die gemietete Wohnung zu vernachlässigen oder sogar mutwillig zu beschädigen. Das kann zu erheblichen Reparatur- und Renovierungskosten führen, wenn die Immobilie wieder in einen vermietbaren Zustand versetzt werden soll. Somit tragen Mietnomaden zu einem Wertverlust von Immobilien bei.
Mietnomaden verursachen Rechtskosten
Die Räumung von Mietnomaden kann ein zeitaufwändiger und teurer Prozess sein. Oft ist es gar nicht so leicht den Einmietbetrug nachzuweisen. Vermieter müssen dabei möglicherweise erhebliche rechtliche Kosten tragen, um die Wohnung wieder in ihren Besitz zu bekommen.
Enormer Zeitverlust
Der Prozess, Mietnomaden zu räumen und die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, erfordert Zeit. In dieser Zeit kann der Vermieter keine Mieteinnahmen erzielen, was zu weiteren finanziellen Verlusten führt.
Bei Mietnomaden droht Wiederholungsgefahr
Mietnomaden sind oft mobil und könnten den Betrug in anderen Mietobjekten wiederholen. Das stellt eine anhaltende Bedrohung für Vermieter dar, insbesondere wenn keine angemessenen Prüfungen und Vorkehrungen getroffen werden, um solche Situationen zu verhindern.
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Wie erkennt man Mietnomaden?
Da Mietnomaden für Vermieter so gravierende Folgen haben können, ist es wichtig, sie vor Vertragsschluss zu identifizieren. Dabei sollte man sich nicht auf das äußere Erscheinungsbild verlassen, sondern sich auf belastbare Fakten konzentrieren. Folgende Tipps haben sich in der Praxis bewährt:
- Verlangen Sie von potentiellen Mietinteressenten eine Bonitätsauskunft, beispielsweise von der Schufa oder Creditreform.
- Fordern Sie aktuelle Einkommensnachweise, üblicherweise die letzten drei, oder bei Selbstständigen entsprechende Einkommensteuerbescheide.
- Stellen Sie anhand des Arbeitsvertrags sicher, dass die Angaben zum Arbeitgeber korrekt sind. Bei Zweifeln können Sie diesen direkt kontaktieren.
- Überprüfen Sie die Identität des Mietinteressenten anhand eines amtlichen Ausweises und vergleichen Sie sie mit anderen vorgelegten Nachweisen.
- Kontrollieren Sie den Ausweis auf einen festen Wohnsitz, da Mietnomaden oft keinen haben.
- Nehmen Sie Kontakt mit dem letzten Vermieter auf. Falls der Mieter diesen nicht nennen möchte, sollten Sie vorsichtig sein. Verlangen Sie eine Bescheinigung über die Freiheit von Mietschulden.
- Verlangen Sie die Mietkaution in bar, anstatt einer Kautionsversicherung. Liquiditätsprobleme beim Mieter sollten mit Vorsicht betrachtet werden.
Eine gründliche Prüfung kann dazu beitragen, betrügerische Mieter frühzeitig zu erkennen und abzuschrecken. Bei bereits eingezogenen Einmietbetrügern können Vermieter das Verlassen der Immobilie noch vor Abschluss eines Räumungsprozesses erzwingen.
Was kann man gegen Mietnomaden tun?
Nicht in jedem Fall gelingt es, Mietnomaden vor der Vertragsunterzeichnung zu identifizieren. Doch auch dann stehen Vermietern verschiedene Möglichkeiten offen. Das erste Mittel der Wahl ist immer die Abmahnung. Sie sollte vom Vermieter ausgesprochen werden, wenn die Miete erstmalig nicht rechtzeitig bezahlt wird. Sie dient dazu, klare Erwartungen zu kommunizieren, mögliche Konsequenzen aufzuzeigen und dem Mieter die Gelegenheit zu geben, die Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Weiterhin dient die Abmahnung als schriftlicher Nachweis darüber, dass der Mieter über die verspätete Mietzahlung informiert wurde und welche Konsequenzen diese nach sich ziehen kann. Im Falle weiterer rechtlicher Schritte wie beispielsweise einer Räumungsklage stellt die Abmahnung eine dokumentierte Vorwarnung dar.
Wenn ein Mietnomade zweimal hintereinander die Miete nicht zahlt, sollte umgehend eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Gleichzeitig sollte die ordentliche Kündigung erklärt werden, um zu verhindern, dass der Mieter später den außerordentlichen Kündigungsgrund durch nachträgliche Zahlungen entkräftet. Die Kündigung sollte gut begründet und der Zugang nachweisbar sein.
Nach Erhalt der außerordentlichen Kündigung hat der Mieter zwei Wochen Zeit, die Wohnung zu räumen. Falls dies nicht geschieht, sollte beim Amtsgericht eine Räumungsklage eingereicht werden, um einen Räumungstitel zu erhalten. Die Zahlung des Gerichtskostenvorschusses ist wichtig, um die Klage zuzustellen.
Nach dem Erhalt des Räumungstitels muss dieser dem Mieter zugestellt werden. Falls er nicht auffindbar ist, kann eine öffentliche Zustellung beantragt werden. Ein Gerichtsvollzieher wird dann beauftragt, die Räumung durchzuführen. Bei einer Rechtsschutzversicherung kann die »klassische Räumung« gewählt werden, bei der pfändbare Gegenstände eingezogen werden, um Mietrückstände zu begleichen. Grundsätzlich muss der säumige Mieter für Geldforderungen Sicherheiten bereitstellen.
Wenn keine Deckungszusage von der Rechtsschutzversicherung vorliegt, kann das Berliner-Modell gewählt werden. Hierbei tauscht der Gerichtsvollzieher lediglich den Schließzylinder der Wohnungstür aus und das Inventar verbleibt in der Wohnung. Unpfändbare Gegenstände müssen jedoch vom Vermieter eingelagert werden.
Im Gewerbemietrecht erkennt der Bundesgerichtshof auch an, dass die Einstellung von Strom und/oder Wasser mit den gesetzlichen Vorschriften vereinbar sein kann, sofern das Mietverhältnis beendet wurde und der Vermieter die Strom- und/oder Wasserlieferung bezahlt hat. Dies ist jedoch erst einen Monat nach Zustellung der wirksamen Kündigung möglich. Eine Versorgungssperre kann als »Motivationsstütze« dienen, damit der Mietnomade die Wohnung verlässt.
Versicherung gegen Mietnomaden
Was kann man noch gegen Mietnomaden tun? Eine weitere effektive Maßnahme besteht im Abschluss einer »Mietnomadenversicherung«. Damit können sich Vermieter vor finanziellen Verlusten schützen, die durch Mietnomaden entstehen. Je nach Anbieter umfasst sie unterschiedliche Leistungen. Wichtige Aspekte sind etwa die folgenden:
Mietausfallversicherungen
Diese Versicherung deckt den finanziellen Verlust ab, der entsteht, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt. Sie kann eine bestimmte Summe oder einen bestimmten Prozentsatz der Miete für einen festgelegten Zeitraum abdecken.
Rechtsschutzversicherungen
Rechtsschutz kann Vermietern vor den Kosten von Rechtsstreitigkeiten schützen, die mit der Räumung von Mietnomaden oder anderen rechtlichen Fragen in Verbindung stehen.
Schadensversicherungen
Diese Deckung kann Schäden an der Immobilie durch Mietnomaden abdecken. Hierzu gehören z.B. Vandalismus oder mutwillige Zerstörung.
Räumungskosten
Die Versicherung kann die Kosten für die Räumung des Mieters abdecken, wenn dies aufgrund von Mietnomadentum erforderlich ist.
Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Versicherungspolicen automatisch eine Deckung gegen Mietnomaden enthalten. Vermieter sollten die Bedingungen und Ausschlüsse sorgfältig prüfen und sicherstellen, dass die Versicherungspolice ihren speziellen Bedürfnissen entspricht.
Mietnomaden anzeigen
Wenn ein Vermieter in Deutschland mit einem Mietnomaden konfrontiert ist, der die Miete nicht zahlt oder anderweitig gegen den Mietvertrag verstößt, ist der übliche rechtliche Weg die Einleitung einer Räumungsklage. Dieser Prozess erfolgt in der Regel über das Zivilrecht und es ist nicht zwingend erforderlich, den Mietnomaden bei den Behörden anzuzeigen. Allerdings können einige lokale Gesetze und Verordnungen dies vorsehen. Hier ist es wichtig, die lokalen Vorschriften zu prüfen, um sicherzustellen, ob es eine Meldungspflicht gibt.
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Wie ist die Situation bei Mietnomaden mit Kindern?
Hat ein Mietnomade Kinder, kann dies die Handlungsspielräume und Vorgehensweisen von Vermietern und zuständigen Stellen einschränken. In vielen Ländern, darunter auch Deutschland, stehen Kinder unter besonderem gesetzlichem Schutz und ihre Belange müssen bei rechtlichen Verfahren und Entscheidungen berücksichtigt werden. So gibt es etwa hierzulande besondere Bestimmungen, die den Kündigungsschutz von Familien mit Kindern regeln. Hervorzuheben ist zum Beispiel § 574 BGB. Häufig werden auch weitere Stellen wie Sozialdienste und Jugendämter hinzugezogen.
Fazit – Gegen Mietnomaden kann man etwas tun
Mietnomaden stellen für Vermieter ein großes Problem dar. Sie ziehen Mietausfälle, Gerichtsverfahren und Zwangsräumungen nach sich und verursachen erhebliche finanzielle Risiken. Entsprechend wichtig ist es, bereits frühzeitig die Augen nach ihnen offenzuhalten. Ein gewisses Schutzpolster für den Notfall bietet darüber hinaus eine Rechtschutzversicherung, die die Kosten bei Gerichtsverfahren übernimmt. Um andere Vermieter zu schützen, kann es sich auch anbieten, Mietnomaden zu melden. Wichtige Anlaufstellen sind hier Polizei, Vermieterverband, mietrechtliche Beratungsstellen, Stadtverwaltungen und Rechtsanwälte. Einen hundertprozentigen Schutz vor Mietnomaden gibt es allerdings nicht.
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