Wertverlust bei Immobilien – diese Faktoren müssen Sie kennen

Schlechte Energiebilanz

Einer aktuellen Analyse der Immobilienspezialistinnen und Immobilienspezialisten von Jones Lang LaSalle (JLL) zufolge verlieren Immobilien mit schlechter Energie-Bilanz immer stärker an Wert. Verantwortlich hierfür sind unter anderem das geplante Gesetz zum Heizungstausch, die anhaltend hohen Energiekosten und die perspektivische Aufwärtsdynamik bei den Zinsen. Aufgrund der aktuellen Entwicklungen ist bei energetisch schlecht ausgestatteten Immobilien langfristig mit niedrigeren Mieteinnahmen und einer schlechteren Vermarktbarkeit zu rechnen.

Wie die JLL-Studie etwa zeigt, sind Mehrfamilienhäuser der schlechtesten Energieklassen G und H im ersten Quartal zum Teil um bis zu 28 Prozent günstiger gewesen als Objekte mit der höchsten Energieeffizienz. Damit hat sich der Preisunterschied gegenüber dem Vorjahr um fast 7 Prozent erhöht. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist es deshalb sinnvoll, in eine energetische Sanierung zu investieren. Maßnahmen sind hier etwa mehrfachverglaste Fenster mit hochwertigen Dichtungslippen, dezentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, Photovoltaik-Anlagen, effiziente Heizungsanlagen und Dämmungen in Fassade, Dach und Kellerdecke.

Verfall der Gebäudesubstanz

Immobilien unterliegen einem steten Verfallsprozess, der regelmäßige Instandhaltungen erforderlich macht. Das Stichwort lautet hier Altersabschlag. Dabei handelt es sich um den jährlichen Wertverlust infolge der Bewohnung und des Bauteilverschleißes. Grundsätzlich gilt, dass der Abschlag umso höher ist, je älter das Gebäude ist. Bei normaler Nutzung setzt man ein Prozent pro Jahr an. Durchschnittlich rechnet man mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 bis 100 Jahren – mit regelmäßigen Sanierungen lässt sich dieser Wert aber erhöhen. Hierbei spielen vor allem vier Faktoren eine Rolle.

Inspektion

Im Rahmen regelmäßig stattfindender Inspektionen werden wichtige Bauteile geprüft. So sieht sich zum Beispiel der Schornsteinfeger Öfen und Heizungsanlagen an und setzt bei Funktionsproblemen Wartungsmaßnahmen an. Auch Schäden an Fassade und Putz sind typische Probleme, die zu Wertverlusten führen können. So kann zum Beispiel ein erhöhter Feuchtigkeitseintrag zu schwerwiegenden Schäden wie Hausschwammbildung führen. Eine weitere wichtige Inspektionsmaßnahme ist die Legionellenprüfung bei Warmwasserspeichern.

Wartung

Bei der Wartung werden notwendige Maßnahmen gegen Verschleiß durchgeführt, die bei der Inspektion ermittelt wurden. Bei der Heizungsanlage kann das zum Beispiel die Auswechslung von Gummidichtungen sein. Weitere Maßnahmen sind die Wartung der Rauchabzugsanlagen und die Wartung der Aufzüge.

Instandsetzung

Zu Instandsetzungen zählen Reparaturen aller Art – zum Beispiel an durchgerosteten Rohren oder beschädigten Stromleitungen. Eine besonders wichtige Rolle spielen sie bei leerstehenden Häusern, die an Wert verloren haben.

Verbesserung

Verbesserungen sind Reparaturen, bei denen ein Zustand herbeigeführt wird, der besser ist als der vorherige. Das kann zum Beispiel eine Neuverputzung und ein neuer Anstrich mit widerstandsfähigeren Farben sein. Maßnahmen dieser Kategorie tragen nicht nur zur Vorbeugung von Wertverlusten, sondern auch ganz entscheidend zur Wertsteigerung von Immobilien bei.

Negative Standortentwicklung

Dass ein Standort zum Kaufzeitpunkt attraktiv ist, heißt nicht, dass er es auch auf lange Sicht sein wird. Vor allem, wenn sich die wirtschaftliche Situation in einer Region verschlechtert, kann dies eine Abwärtsspirale nach sich ziehen. Ziehen sich zum Beispiel große Unternehmen aus einer ansonsten strukturschwachen Region zurück, kann dies zu einer Steigerung der Arbeitslosigkeit, zu einer Reduzierung der Kaufkraft, zum Aussterben der Innenstädte und damit zum perspektivischen Attraktivitätsverlust der Region führen. Das kann wiederum zur Folge haben, dass die Preise der Immobilien sinken.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Auch rechtliche Aspekte können dazu führen, dass der Marktwert einer Immobilie unter ihren tatsächlichen Wert fällt. Typische Beispiele sind hier Regelungen wie Wohn-, Wege- und Nießbrauchrechte. Ist zum Beispiel im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen, das einer anderen Person das Betreten des Grundstücks erlaubt, mindert dies den Wert des Objekts. Darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere gesetzliche Restriktionen in den Bereichen Mieter- und Denkmalschutz, die zu Wertverlusten führen können. Vor allem, wenn man mit seinem Gebäude Mieteinkünfte erzielen will, sollte man hier genau hinsehen.

Fazit

In Zeiten, in denen Immobilien für immer mehr Menschen zur lukrativen Anlagemöglichkeit werden, stellen Wertverluste ein erhebliches Risiko dar. Genau hinsehen sollte man vor allem bei den Themen Energiebilanz, Gebäudesubstanz, Standortentwicklung und Rechtslage. Durch eine regelmäßige Prüfung der neuralgischen wertbeeinflussenden Faktoren und eine regelmäßige Berechnung des Immobilienwertverlusts geht man sicher, dass sich seine Immobilieninvestition langfristig solide entwickelt und das man nicht von plötzlichen negativen Entwicklungen überrascht wird. Unterstützung und Beratung erhalten Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Interessentinnen und Interessenten zum Beispiel bei den Expertinnen und Experten von BETTERHOMES.