Das ist beim Vererben einer Immobilie zu beachten

Die wichtigsten steuerlichen Aspekte beim Vererben von Immobilien

Wer einen Vermögenswert wie eine Immobilie besitzt, kann entscheiden, ob er sie nach seinem Tod an seine Angehörigen vermacht oder sie im Rahmen einer Schenkung bereits zu Lebzeiten auf sie übertragt. Welche Variante gewählt wird, ist oft von steuerlichen Erwägungen abhängig.

Vererbt man sein Haus, kann man darüber bis zu seinem Tod frei verfügen und trägt bis dahin die laufenden Kosten. Ein Eigentümerwechsel inklusive einer Übertragung aller Rechte und Pflichten findet erst mit dem Tod der Erblasserin respektive des Erblassers. Gibt es mehrere Erbinnen oder Erben, kann in einem letzten Willen festgelegt werden, wer die Immobilie erhalten soll. Existiert kein schriftlich festgelegter letzter Wille, greift die gesetzliche Erbfolge. In welchem Ausmaß Steuern anfallen, ist vom Verwandtschaftsgrad zu den Erbinnen und Erben und den geltenden Freibeträgen abhängig.

Die Erbschaftssteuer muss grundsätzlich jede Erbin und jeder Erbe bezahlen. Es gibt allerdings festgelegte Freibeträge, die nicht versteuert werden müssen.

• Ehepartnerin oder Ehepartner: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro
• Enkelinnen und Enkel: 200.000 Euro bzw. 400.000 Euro, wenn die Eltern verstorben sind

Wie hoch die zu zahlenden Steuern sind, hängt von der Höhe der Erbschaft und vom Verwandtschaftsgrad ab. In Steuerklasse 1 fallen bei einem Erbe bis 75.000 Euro 7 %, bei einem Erbe bis 300.000 Euro 11 % und bei einem Erbe bis 600.000 Euro 15 % Steuern an. In Steuerklasse 2 sind es bis 75.000 Euro 15 %, bis 300.000 Euro 20 % und bis 600.000 Euro 25 %. Unverheiratete Lebensgefährtinnen und Lebensgefährten fallen in Steuerklasse III mit hohen Sätzen ab 30 %.

Vererbt man sein Haus bereits zu Lebzeiten, spricht man von einer Schenkung. Ob eine Schenkungssteuer anfällt, ist vom Verwandtschaftsgrad zwischen der schenkenden und der beschenkten Person abhängig. Die Sätze und Freibeträge unterscheiden sich in den meisten Fällen nicht von der Erbschaftssteuer. Es gibt aber drei Besonderheiten:

• Es gibt keine Versorgungsfreibeträge (§ 17 ErbStG)
• Es ist keine steuerfreie Schenkung von selbstgenutztem Wohneigentum an Kinder möglich. Hier müssen die Freibeträge beachtet werden, die oft überstiegen werden.
• Eltern, Großeltern und Urgroßeltern gehören zur Steuerklasse 2 und nicht zur günstigeren Klasse 1. Der Freibetrag beläuft sich auf 20.000 Euro und nicht auf 100.000 wie bei einem Erbfall.

Erben mit Schulden

Oft ist es so, dass Erbinnen und Erben nicht nur die Immobilie und andere Vermögenswerte, sondern auch Schulden und andere Verbindlichkeiten zufallen. Das ist insofern problematisch, als nicht einfach die guten Vermögenswerte ausgewählt und die schlechten ausgeschlagen werden können. Wer sich für das Erbe entscheidet, übernimmt die Verantwortung vollständig. Erbt man also zum Beispiel laufende Kredite mit, muss man diese auch bedienen.

Dabei ist zu beachten, dass man für die Entscheidung, das Erbe auszuschlagen, lediglich sechs Wochen Zeit hat. Die Frist beginnt zu laufen, sobald man vom Tod der Erblasserin oder dem Erblasser erfahren hat. Existiert ein Testament oder ein Erbvertrag, läuft die Frist ab dem Zeitpunkt der eröffneten Verfügung. Versäumt man sie, bedeutet das, dass das Erbe automatisch angenommen wird.

Wichtig ist es deshalb, so schnell wie möglich die wichtigsten Informationen einzuholen. Hier geht es vor allem um den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten des Hauses. Erbinnen und Erben sind berechtigt, beim Grundbuchamt einen Auszug einzufordern. Daraus kann man ersehen, ob die Immobilie mit Grundschulden oder Hypotheken belastet ist. Weiterführende Angaben zu Guthaben und Mieteinnahmen erhält man bei der Bank der Erblasserin oder des Erblassers. Notwendig ist hierfür eine Kontrollvollmacht, eine Vorsorgevollmacht oder ein notariell beglaubigtes Testament. Wichtig ist es auch, sich einen genauen Überblick über den baulichen Zustand des Gebäudes zu verschaffen. Hier ist zum Beispiel zu prüfen, ob Heizung, Dämmung, Dach und Mauern sich in einem guten Zustand befinden oder ob ein teurer Sanierungsbedarf bestehet. Auf Grundlage all dieser Daten kann der Verkehrswert ermittelt werden und man erkennt, ob sich die Übernahme des Erbes lohnt.

Hier spielen unter anderem auch die Nutzungsmöglichkeiten eine Rolle. Will man das Haus z.B. selbst bewohnen, verkaufen oder vermieten? Je nachdem kann es sich auch lohnen, ein Haus zu übernehmen, wenn es belastet ist. Eine Möglichkeit der Refinanzierung besteht zum Beispiel über die Einnahme des Mietzinses.

Die Erbengemeinschaft – eine typische Herausforderung

Nicht selten ist es so, dass es nicht nur eine Erbin oder einen Erben, sondern eine heterogene Erbengemeinschaft gibt. Das können zum Beispiel vier Geschwister, aber auch eine Stiefmutter und ein Kind sein. Unabhängig vom tatsächlichen Verhältnis gilt, dass Personen, die gemeinsam erben, eine Erbengemeinschaft bilden. Dabei erbt jede einzelne Erbin und jeder einzelne Erbe alles. Die Erbinnen und Erben sind nur gemeinsam handlungsfähig. Problematisch dabei ist aber, dass die Erbinnen und Erben meistens unterschiedliche Interessen haben, weshalb es oft Konflikte gibt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn jemand im Haus bleiben, jemand vermieten und jemand verkaufen will. Wenn keine Einigung möglich ist, kommt es am Ende zu einer Teilungsversteigerung, was oft die ungünstigste Lösung für alle Beteiligten darstellt.