Spekulationssteuer bei Immobilien: Der ultimative Leitfaden

Die wichtigsten Informationen zur Spekulationssteuer bei Häusern und Grundstücken

Haus- und Wohnungsverkäufe sind private Veräußerungsgeschäfte, weshalb der dabei erzielte Gewinn gem. § 23 Einkommensteuergesetz (EstG) einkommensteuerpflichtig ist. Dementsprechend muss der Immobilienverkauf bei der Einkommensteuererklärung unter privaten Einkünften angegeben und versteuert werden.

Die Spekulationssteuer ist im Grunde genommen keine eigene Steuerart. Vielmehr handelt es sich um die Einkommensteuer auf spekulative Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Wenn Sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem Kauf die Immobilie verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, kann dieser Gewinn in Deutschland steuerpflichtig sein. Grundsätzlich muss die Spekulationssteuer von jedem gezahlt werden, der eine Immobilie mit Gewinn verkauft und dabei die sogenannte Spekulationsfrist nicht einhält. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine private odergeschäftliche Investition handelt. Immobilienverkäuferinnen und Immobilienverkäufer in Deutschland sind verpflichtet, ihre Gewinne aus Immobilienverkäufen bei ihrem örtlichen Finanzamt zu melden.

In Deutschland gibt es eine Haltefrist von 10 Jahren für Immobilienverkäufe. Das bedeutet, dass Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie steuerfrei sind, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre im Besitz des Verkäufers war. Ausnahmen gibt es für Immobilien, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden – hier ist der Verkaufsgewinn auch innerhalb der Frist steuerfrei.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Die Spekulationssteuer wird auf den Gewinn berechnet, der aus dem Verkauf der Immobilie erzielt wurde. Der Steuersatz für kurzfristige Gewinne aus Immobilienverkäufen in Deutschland beträgt in der Regel 25 Prozent, zuzüglich des Solidaritätszuschlags und der Kirchensteuer, falls zutreffend.

Die Berechnung der Spekulationssteuer für eine Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Verkaufspreises, des Anschaffungspreises, der Haltedauer und der Kosten, die für den Verkauf und eventuelle Renovierungen anfallen. Sehen wir uns die Berechnung anhand eines einfachen Beispiels an:

Angenommen, Sie haben vor fünf Jahren eine Immobilie in Berlin gekauft und möchten sie nun verkaufen. Der Verkaufspreis beträgt 500.000 Euro, und der Kaufpreis, den Sie vor fünf Jahren bezahlt haben, betrug 400.000 Euro. Sie haben keine zusätzlichen Kosten für den Verkauf der Immobilie.

Berechnung des Spekulationsgewinns

Spekulationsgewinn = Verkaufspreis - Kaufpreis

Spekulationsgewinn = 500.000 Euro - 400.000 Euro

Spekulationsgewinn = 100.000 Euro

Berechnung der Spekulationssteuer

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab. In diesem Beispiel gehen wir von einem pauschalen Steuersatz von 25 % aus.

Spekulationssteuer = Spekulationsgewinn * Steuersatz

Spekulationssteuer = 100.000 Euro * 25 % (0,25)

Spekulationssteuer = 25.000 Euro

In diesem vereinfachten Beispiel beträgt die Spekulationssteuer für den Immobilienverkauf in Berlin 25.000 Euro. Bitte beachten Sie, dass die tatsächliche Höhe der Steuer von verschiedenen Faktoren abhängen kann, einschließlich Ihres individuellen Steuersatzes und eventueller Steuerfreibeträge. Es ist immer ratsam, sich von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater oder Finanzexpertin oder Finanzexperten beraten zu lassen, um die genaue Höhe der Spekulationssteuer in Ihrer speziellen Situation zu ermitteln.

Wie kann man die Spekulationssteuer umgehen?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Spekulationssteuer bei einem Hausverkauf zu umgehen. Auf die wichtigsten gehen wir im Folgenden genauer ein.

Selbstnutzung

Will man die Spekulationssteuer vermeiden, muss man die Spekulationsfrist von zehn Jahren einhalten. Sie wurde vom Gesetzgeber eingeführt, damit Privatpersonen beim Kauf von Immobilien entlastet werden. Das bedeutet, dass die Eigentümerin und der Eigentümer im Idealfall zehn Jahre wartet, bis er die Immobilie verkauft. Als Berechnungsgrundlage dient das Datum der Beurkundung beider Kaufverträge.

Eine weitere Möglichkeit zur Vermeidung der Spekulationssteuer ist die Selbstnutzung. Wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer die Immobilie selbst nutzt, bleibt der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerfrei. Voraussetzung ist, dass die Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren erfolgt ist. Hierbei gelten auch angefangene Kalenderjahre. Hat man also zum Beispiel sein Haus im Dezember 2018 gekauft und bezogen, kann es schon 2020 wieder verkauft werden. Die Spekulationssteuer entfällt auch dann, wenn die Immobilie von eigenen Kindern, die noch Kindergeld erhalten, oder anderen Familienangehörigen genutzt wird.

Zweitwohnsitz

Eine weitere Ausnahme von der Spekulationssteuer stellen Zweitwohnsitze und Ferienwohnungen dar, die nicht für Vermietungszwecke genutzt werden. Hinzu kommen Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung verwendet werden. Eine Immobilie zählt nämlich auch dann als eigener Wohnsitz, wenn sie nur zeitweise vom Eigentümer bewohnt wird. Auch in diesem Fall gilt die Regelung zur Nutzung der Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangenen Kalenderjahren.

Vermietung

Wenn die Immobile zwischenzeitlich vermietet wurde, aber im Jahr des Verkaufs und den beiden Kalenderjahren davor ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt wurde, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls.

Erbe

Wenn man eine Immobilie geerbt hat, kommt es auf den ursprünglichen Kaufzeitpunkt der Erblasserin oder des Erblassers an, da zu diesem Zeitpunkt die Spekulationsfrist zu laufen beginnt. Wenn eine Miterbin oder ein Miterbe den Erbteil einer anderen Miterbin oder eines anderen Miterben kauft, fallen Anschaffungskosten an. Wird dann innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft, muss der Veräußerungserlös aus dem Verkauf versteuert werden. Durch die Spekulationssteuer können in solchen Fällen erhebliche Mehrkosten entstehen.

Schenkung

Wie beim Erbe kommt es auch bei der Schenkung auf den ursprünglichen Kaufzeitpunkt des Objekts an. Wenn eine geschenkte Immobilie veräußert werden soll, ist zunächst zu prüfen, ob die Spekulationsfrist von 10 Jahren verstrichen ist.

Freibeträge

Erwirtschaftet man mit dem Verkauf einer Immobilie einen Gewinn von 600 Euro oder mehr, fällt Spekulationssteuer an. Beläuft sich der Gewinn maximal auf den Freibetrag von 599 Euro oder weniger, muss man keine Spekulationssteuer zahlen.

Sonderfälle bei der Spekulationssteuer

Daneben gibt es bei der Spekulationssteuer noch einige Sonderfälle, die gesondert zu beachten sind. Hier sind vor allem die folgenden zu nennen.

Teilnutzung

Falls Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, bevor die zehnjährige Spekulationsfrist verstrichen ist, aber in dieser Zeit eine der Wohnungen selbst bewohnt haben, erfolgt die anteilige Berechnung der Spekulationssteuer. Die Steuerlast richtet sich nach der Quadratmeterzahl, die von anderen Mieterinnen oder Mietern genutzt wurde, und Sie müssen nur für den Teil der Fläche zahlen, der fremdvermietet war.

Gütertrennung oder nach Scheidung:

Sollten Ehepartner eine Gütertrennung vereinbart haben oder ein Partner nach einer Scheidung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ein Haus mit Gewinn verkauft, unterliegt dieser Verkauf der Spekulationssteuer.

Betriebliche Immobilien

Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn eine gewerbliche Immobilie im Rahmen einer Betriebsaufgabe erworben wurde (wobei der Entnahmewert als Anschaffungswert gilt) oder aus dem Betriebsvermögen entnommen wurde. Ein gewinnbringender Verkauf der Immobilie innerhalb der zehnjährigen Frist führt zur Zahlung der Spekulationssteuer.

Unbebautes Grundstück

Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks vor Ablauf der Spekulationsfrist fallen immer Steuern an. Das liegt daran, dass unbebaute Grundstücke nicht als bewohnbar gelten und somit nicht für den eigenen Wohnzweck genutzt werden können. Wenn auf dem Grundstück ein Haus zur Vermietung errichtet wurde, beginnt die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt des Grundstückserwerbs.

Möglichkeiten zur Reduzierung der Spekulationssteuer

Falls Sie die Freigrenze überschreiten und Spekulationssteuern nach dem Verkauf einer Immobilie zahlen müssen, gibt es Möglichkeiten, um den erzielten Gewinn zu reduzieren und somit die Spekulationssteuerbelastung zu mindern. Dies kann erreicht werden, indem Sie bestimmte Ausgaben in Ihrer Steuererklärung deklarieren und von diesen absetzen. Zu den Aufwendungen, die den zu versteuernden Verkaufserlös verringern können, zählen die folgenden.

Veräußerungsverluste

Wenn Sie im selben Abrechnungsjahr weitere private Veräußerungsgeschäfte getätigt haben, bei denen Verluste entstanden sind, können diese Spekulationsverluste bei der Versteuerung des Gewinns geltend gemacht werden.

Kaufnebenkosten

Die ursprünglichen Nebenkosten des Erwerbs wie Notargebühren, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer können vom Verkaufserlös abgezogen werden.

Verkaufskosten

Jegliche Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf, einschließlich Maklergebühren, Werbekosten und sonstige Verkaufsausgaben (wie Fahrtkosten zu Besichtigungen), sind absetzbar. Sollte der Verkauf der Immobilie unter den Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfolgen, könnte dies zu einem Verlustgeschäft führen und eine potenzielle Besteuerung nach sich ziehen. In diesem Fall würden die bisher in Anspruch genommenen Abschreibungen dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet. Die Eigenheimzulage für die Zeit der Selbstnutzung wird jedoch nicht berücksichtigt, da es sich nicht um Abschreibungen handelt.

Modernisierungskosten

Kosten für Modernisierungen und Reparaturen sind absetzbar, sofern sie innerhalb der ersten drei Jahre durchgeführt wurden und 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie ohne Umsatzsteuer übersteigen. Beachten Sie jedoch, dass von Ihnen erbrachte Eigenleistungen hier nicht eingeschlossen sind, weshalb es ratsam ist, entsprechende Rechnungen vorzulegen.

Es ist möglich, die Steuerlast für eine Immobilie so weit zu reduzieren, dass am Ende keine Steuern mehr gezahlt werden müssen. Beachten Sie jedoch, dass Abschreibungen, die für vermietete Immobilien geltend gemacht wurden, von Ihrem ursprünglichen Kaufpreis abgezogen werden.

Wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Verlust verkauft wurde, können diese Verluste steuerlich geltend gemacht werden. Beachten Sie jedoch, dass Verluste nur mit anderen Veräußerungsgewinnen verrechnet werden können. Wenn solche Gewinne nicht vorliegen, können die Verluste im Rahmen eines sogenannten unbegrenzten Verlustvortrags in die Zukunft übertragen werden. Sollten Sie in den kommenden Jahren eine andere Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn verkaufen, können diese Verluste zur Reduzierung des erzielten Gewinns herangezogen werden.

Und auch darüber hinaus gibt es noch eine Reihe weiterer Dinge zu beachten, wenn man eine Immobilie steuerfrei verkaufen will.

Fazit – Lohnt sich der Verkauf einer Immobilie trotz Spekulationssteuer?

Der Immobilienverkauf in Großstädten wie Berlin kann für Eigentümerinnen und Eigentümer auf dem aktuellen Immobilienmarkt große Chancen bieten. Der Gesetzgeber betrachtet Transaktionen allerdings als Spekulationsgeschäfte und erhebt deshalb eine Spekulationssteuer, wenn eine Eigentümerin oder ein Eigentümer sein Objekt innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf weiterveräußert und dabei einen Gewinn erzielt. Bei der Höhe der Steuer spielen unter anderem die erzielte Wertsteigerung und der persönliche Steuersatz der Verkäuferin oder des Verkäufers eine Rolle.

Will man die Spekulationssteuer beim Immobilienkauf vermeiden, kann es sich lohnen, die Immobilien in den Jahren vor dem Kauf selbst zu nutzen, sofern die Möglichkeit besteht. Im Idealfall steigt in dem Zeitraum der Immobilienwert. Wenn keine Selbstnutzung infrage kommt, sollte man berücksichtigen, dass die anfallende Steuer den Gewinn deutlich reduzieren kann.

Trotz der Spekulationssteuer kann sich der Hausverkauf aber lohnen. Es empfiehlt sich hier in jedem Fall, die Beratung eines erfahrenen Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen und die anfallende steuerliche Belastung im Vorfeld genau zu berechnen.