Vorsicht bei Schrott­immobilien

Definition Schrottimmobilie

Schrottimmobilien (auch Problemimmobilien) sind Gebäude oder Grundstücke, die aufgrund von Vernachlässigung, mangelnder Instandhaltung oder unzureichender Bauqualität erhebliche Mängel aufweisen. Sie können verschiedene Immobilienarten wie Wohngebäude, Gewerbeimmobilien und Industrieanlagen umfassen. Ist der Begriff auch nicht einheitlich definiert, so umfasst er im Kern doch eine Reihe gut identifizierbarer Merkmale.

• Verfallene Zustände: Schrottimmobilien weisen oft offensichtliche Zeichen von Verfall und Vernachlässigung auf. Hierzu gehören etwa verrostete oder beschädigte Dächer, abgeblätterte Farben, kaputte Fenster und Türen, undichte Rohre und strukturelle Schäden.
• Mangelnde Instandhaltung: Eigentümer von Schrottimmobilien investieren oft nicht ausreichend in die Instandhaltung oder Reparatur von Gebäuden und Anlagen. Dies kann zu einem fortschreitenden Verfall führen und die Lebensqualität für Mieter oder Nutzer beeinträchtigen.
• Unzureichende Bauqualität: Einige Schrottimmobilien sind von Natur aus minderwertig gebaut oder wurden fehlerhaft konstruiert. Dies kann strukturelle Probleme verursachen, die teure Reparaturen erfordern, um die Sicherheit und Bewohnbarkeit des Gebäudes zu gewährleisten.
• Leerstand und Verlassenheit: Schrottimmobilien sind oft leerstehende Gebäude oder Grundstücke, die von ihren Eigentümern aufgegeben wurden oder aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht genutzt werden können. Leerstand kann zu weiterem Verfall und zu Problemen wie Vandalismus oder illegaler Besetzung führen.
• Negative Auswirkungen auf die Umgebung: Schrottimmobilien können nicht nur für ihre direkten Bewohner oder Nutzer problematisch sein, sondern auch für die umliegenden Gemeinden. Sie können den Immobilienwert in der Nachbarschaft senken, das Erscheinungsbild und die Attraktivität des Gebiets beeinträchtigen und zu sozialen Problemen wie Kriminalität beitragen. 

Aufgrund ihres schlechten Zustands stellen Schrottimmobilien aus mehreren Gründen ein Problem dar. Zunächst einmal beeinträchtigen sie die Lebensqualität der Einwohner erheblich. Menschen, die in solchen Immobilien leben, sind oft mit unzureichenden Wohnbedingungen, Gesundheitsrisiken und Sicherheitsproblemen konfrontiert. Dies kann zu einem Teufelskreis aus Armut und sozialer Ausgrenzung führen. Ebenso senken Schrottimmobilien die Immobilienwerte in ihrer Umgebung, was unter anderem zu sinkenden Steuereinnahmen führen kann.

Darüber hinaus können sie öffentliche Ressourcen beanspruchen, indem sie zusätzliche Belastungen für die kommunalen Dienste wie Polizei, Feuerwehr und Gesundheitsversorgung verursachen. Weitere Probleme sind Gesundheitsrisiken, Kriminalität und erschwerte Bedingungen für die Stadtentwicklung. Und auch darüber hinaus gibt es noch einen weiteren schwerwiegenden Grund, bei Schrottimmobilien genau hinzusehen.

Aktuelle Rechtsprechung

Die Rechtsprechung zu Schrottimmobilien entwickelt sich stetig weiter und ist komplex. Einige aktuelle Urteile zeigen aber die deutliche Tendenz an, Käufer besser zu schützen. Ein Beispiel hierfür ist das Urteil vom 05.12.2019, Az.: V ZR 255/18. Darin hat der BGH entschieden, dass der Verkäufer einer Schrottimmobilie verpflichtet ist, den Käufer über den Sanierungsbedarf der Immobilie aufzuklären. Unterlässt er dies, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Ein weiteres Beispiel ist das Urteil vom 23.06.2020, Az.: VIII ZR 313/19: Darin hat der BGH entschieden, dass ein Sachverständigengutachten nicht allein ausreicht, um die Aufklärungspflicht des Verkäufers zu erfüllen. Der Verkäufer muss dem Käufer auch die konkreten Ergebnisse des Gutachtens erläutern und ihm Gelegenheit geben, Fragen zu stellen.

Auch auf Ebene der Oberlandesgerichte zeigen aktuelle Urteile, dass der Schutz der Käufer von Schrottimmobilien eine hohe Priorität hat. So entschied etwa das Oberlandesgericht München in seinem Urteil vom 08.11.2022, Az.: 23 U 2437/21, dass Käufer einer Schrottimmobilie auch dann Schadensersatz verlangen können, wenn sie die Immobilie vor dem Kauf besichtigt haben. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Verkäufer den Sanierungsbedarf der Immobilie verschwiegen hat.

Parallel dazu plant die Bundesregierung, Kommunen in die Lage zu versetzen, besser gegen missbräuchliche Geschäftsmodelle vorzugehen. Hierzu ist eine Änderung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) vorgesehen. Einen entsprechenden Gesetzesentwurf hat die Bundesregierung am 12. März beschlossen: den Entwurf eines Gesetzes zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien.  

Wo findet man Schrottimmobilien?

Schrottimmobilien können in verschiedenen Regionen und Stadtgebieten zu finden sein. Häufig sind sie in älteren Stadtvierteln oder Stadtkernen anzutreffen. Diese Gebiete haben mitunter nicht von städtischen Entwicklungsprojekten profitiert, sodass die Nachfrage nach Immobilien hier eingebrochen ist.

Schrottimmobilien sind auch häufiger in wirtschaftlich benachteiligten Gebieten anzutreffen, wo die Bevölkerungsdichte niedrig und die Arbeitslosigkeit hoch ist. In solchen Gebieten können Eigentümer möglicherweise nicht die finanziellen Mittel aufbringen, um ihre Immobilien angemessen zu pflegen oder zu renovieren. Weitere typische Regionen sind Industriegebiete, ländliche Gebiete und Nachbarschaften mit niedriger Nachfrage.

Schrottimmobilien findet man oft im Rahmen von Zwangsversteigerungen, bei denen Eigentümer ihre Immobilien aufgrund finanzieller Schwierigkeiten verlieren. Darüber hinaus sind sie auch auf den gängigen Immobilienportalen zu finden, weshalb man bei zweifelhaften Angeboten immer genau hinsehen sollte.

Worauf muss man bei Schrottimmobilien achten?

Eine Investition in Schrottimmobilien bietet aufgrund des hohen Wertsteigerungspotenziale gewisse Renditeaussichten, allerdings gehen diese auch mit wesentlich höheren Risiken einher. Entsprechend wichtig ist es, einige Dinge zu beachten.

Wichtig ist zunächst eine umfassende Due Diligence. Diese gründliche Recherche und Prüfung der Immobilie beinhaltet eine Inspektion vor Ort sowie eine Überprüfung des Zustands der Immobilie, der lokalen Markttrends und der potenziellen Rendite. Man sollte sich bewusst sein, dass Schrottimmobilien oft versteckte Mängel oder Probleme aufweisen, daher ist es wichtig, im Rahmen einer Immobilienbewertung alle Aspekte sorgfältig zu prüfen.

Weiterhin ist es wichtig, die Kosten für Sanierung, Renovierung und Reparaturen realistisch einzuschätzen. Schrottimmobilien erfordern oft erhebliche Investitionen, um sie bewohnbar oder nutzbar zu machen. Daher sollte man weit genug im Voraus planen und angemessen budgetieren, um zu hohe Kosten zu vermeiden. In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig, eine geeignete Finanzierungsmöglichkeit zu finden. Da Schrottimmobilien oft als risikoreich gelten, könnten herkömmliche Kreditgeber zögern, Darlehen anzubieten. Hier kann es sich empfehlen, alternative Finanzierungsoptionen wie Privatkredite, Hard-Money-Kredite oder Crowdfunding zu nutzen, um die Finanzierung zu sichern.

Um sicherzustellen, dass alle Verträge und rechtlichen Dokumente rechtssicher gestaltet sind, sollte man sie vorab von einem qualifizierten Anwalt überprüfen lassen. So geht man sicher, dass keine rechtlichen Probleme übersehen werden. Wichtig sind hier vor allem Baugenehmigungen und Grundbucheinträge.