Scheidung Immobilie: Wer bekommt das gemeinsame Haus?

Ein Ehepartner hat ein Haus mit in die Ehe gebracht – was passiert nach der Scheidung?

Wer die Immobilie nach der Scheidung zugesprochen bekommt, ist unter anderem von den Besitzverhältnissen abhängig. Hier kommt es darauf an, wer im Grundbuch als Eigentümerin oder als Eigentümer eingetragen ist.

Dabei sind grundsätzlich zwei Varianten zu unterscheiden:

• Nur eine Ehepartnerin oder ein Ehepartner ist Eigentümerin oder Eigentümer: Ihr oder ihm gehört das Haus auch nach der Scheidung. Es erfolgt keine Veränderung der Besitzverhältnisse.
• Beide Ehepartnerinnen oder Ehepartner sind Eigentümerinnen oder Eigentümer: Liegt dieser Fall vor, haben beide Ehepartnerinnen oder Ehepartner einen Anspruch auf das Haus. Hier kommt es darauf an, ob sie sich einigen können oder nicht.

Der Zugewinnausgleich – besonders wichtig bei einer Scheidung mit Immobilien

Heiraten zwei Partnerinnen oder Partner, treten sie rechtlich üblicherweise in den Status der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB) über. Das bedeutet, dass ihre Vermögensmassen getrennt bleiben und dass jede Ehegattin oder jeder Ehegatte auch während der Ehe Alleineigentümerin oder Alleineigentümer der eigenen Vermögensgegenstände bleibt. Wenn die Ehegatten während der Ehe Zugewinne erwirtschaften, müssen sie diese am Ende der Zugewinngemeinschaft auszugleichen. Man spricht hierbei auch von einem Zugewinnausgleich.

Dieser kann im Falle einer Scheidung teuer für eine Partnerin oder einen Partner werden, wenn z. B. die Immobilie an Wert gewonnen hat und eine Partei zu erheblichen Ausgleichszahlungen an die andere Partei verpflichtet ist.

Eine Umgehung des Zugewinnausgleichs bei einer Scheidung ist nur in bestimmten Fällen möglich, so etwa, wenn ein Ehevertrag geschlossen wurde, der einen Zugewinnausgleich ausschließt und in dem festgelegt ist, wer im Fall einer Scheidung was behält. Ebenso ist ein Zugewinnausgleich ausgeschlossen, wenn er von keinem der Ehegattinnen oder Ehegatten beantragt wird oder wenn die Ehe nur sehr kurz andauert. Zu guter Letzt gibt es auch noch den modifizierten Zugewinnausgleich. Dabei ist im Ehevertrag festgelegt, dass der Zugewinnausgleich erst unter bestimmten Bedingungen wie bei der Geburt eines gemeinsamen Kindes oder ab einer bestimmten Ehedauer in Kraft tritt. Ebenso können bestimmte Gegenstände vertraglich vom Zugewinnausgleich ausgeschlossen werden.

Trifft jedoch keine der genannten Bedingungen zu, dann ist eine Umgehung des Zugewinnausgleichs nicht möglich. Es gibt jedoch die Möglichkeit der Verjährung des Zugewinnausgleichs. Diese tritt nach drei Jahren ein. Regelt in dieser Zeit kein Gericht den Sachverhalt, verfällt der Anspruch.

Haus vor der Ehe gekauft und während der Ehe abbezahlt – was tun?

Mitunter ergibt sich der Fall, dass zum Beispiel der Mann vor der Ehe ein Haus gekauft hat und bereits einen Teil abbezahlt hat. Während der Ehe wird dann ein weiterer Teil abbezahlt und bei der Scheidung bleibt eine Restschuld zurück. Hier ergibt sich dann die Frage, ob der Ehepartnerin etwas von den gezahlten Raten zusteht.

Hier ist es in der Regel so, dass kein Anspruch auf die Raten, sondern auf die Wertentwicklung des Hauses zwischen Eheschließung und Scheidung besteht. Nehmen wir an, es wurde ein Haus im Wert von 300.000.– € gekauft und 200.000.– € davon hat man zu Beginn der Ehe als Kredit. In diesem Fall geht man mit einem Anfangsvermögen von 100.000.– € in die Ehe.

Gibt es keine Gütertrennung und keine sonstigen Regelungen und nimmt man an, dass das Haus jetzt schuldenfrei ist und einen Wert von 400.000.– € hat, gehören dem Partner anteilig 50% an den 300.000.– € aus Abzahlung + Wertsteigerung.

Entscheidend ist aber auch hier, wer im Grundbuch steht. Steht nur eine Person darin, kann das einen Einfluss auf die Werteverteilung haben.

Wer muss bei Scheidungen den Kredit zurückzahlen?

Wenn das Haus bei der Scheidung noch mit Krediten belastet ist, stellt sich die Frage, wer den Kredit zurückzahlen muss. Hier gilt, dass bei einem gemeinsam aufgenommenen Immobilienkredit der Zugewinnausgleich zum Tragen kommt.

Grundsätzlich gilt, dass diejenige Person für den Kredit haftet, die als Kreditnehmerin eingetragen ist. Wenn nur einer der Ehepartnerinnen oder Ehepartner als Kreditnehmerin oder als Kreditnehmer in das Grundbuch eingetragen ist, ist auch nur sie oder er rechtlich zur Abzahlung des Kredits verpflichtet. Wenn der Kredit vor Eheschluss von einer Person aufgenommen wurde, muss die andere Person nicht in den Vertrag eintreten. Um eine Mitverpflichtung zu erwirken, muss ein neuer Vertrag geschlossen werden.

In den weitaus meisten Fällen sind beide Ehepartnerinnen oder Ehepartner als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer eingetragen und entsprechend beide verpflichtet, den Kredit abzubezahlen. Ein Auszug einer Ehepartnerin oder eines Ehepartners aufgrund einer Scheidung ändert daran nichts.

Bei einer gemeinsamen Kreditaufnahme bestehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten. Behält nur eine Ehepartnerin oder ein Ehepartner das gemeinsame Haus, können die Raten dennoch gemeinsam getilgt werden. Diejenige Person, die das Haus nicht behält, kann sich die Kosten auf den Trennungsunterhalt anrechnen lassen.

Soll vereinbart werden, dass lediglich eine Ehegattin oder ein Ehegatte den Kredit abbezahlt, ist dafür die Zustimmung der Bank erforderlich. Normalerweise wird dann ein neuer Vertrag aufgesetzt. Zu beachten ist dabei, dass aufgrund der vorzeitigen Ablösung des alten Kreditvertrags eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Die ausziehende Partnerin oder der ausziehende Partner wird im Anschluss aus dem Grundbuch ausgetragen. Die oder der andere wird alleinige Eigentümerin oder alleiniger Eigentümer.

Scheidungskosten bei Immobilienbesitz

Für Ehepartnerinnen und Ehepartner können Scheidungen sehr kostspielig werden. Das gilt vor allem, wenn sie lange andauern und wenn die Besitzverhältnisse an vielen Gütern geklärt werden müssen. Da sich die Scheidungskosten am Verfahrenswert orientieren, sind Scheidungen mit Haus oft kostspieliger. Es werden dem Verfahrenswert nämlich 2 bis 5% des Privatvermögens hinzugerechnet. Es gibt zwar Freibeträge, doch werden diese meistens deutlich durch den Immobilienwert überschritten.

Wenn das Gericht neben der Scheidung zusätzlich die Wohnverhältnisse in der Immobilie klären soll, gilt dies als Folgesache, die ebenfalls weitere Kosten nach sich zieht.

Beide Eheleute sind Eigentümerinnen oder Eigentümer der Immobilie. Was tun?

Sind beide Ehepartner als Eigentümerinnen oder Eigentümer eingetragen, sind verschiedene Vorgehensweisen möglich.

Übertragung des Eigentums und Auszahlung

Besteht eine Einigung, wer die Immobilie behalten soll, ist eine Eigentumsübertragung ein vergleichsweise einfacher Weg. Man sucht ein Notariat auf, lässt die Übergabe des Miteigentums beurkunden und veranlasst eine Auszahlung. Dann behält eine Partei das Haus, die andere bekommt das Geld.

Diejenige Partei, die das Haus übernimmt, sollte darauf achten, dass die Übernahme schuldenbefreiend erfolgt. Das bedeutet, dass Verbindlichkeiten wie eine eingetragene Grundschuld in der verbleibenden Höhe berücksichtigt werden.

Realteilung

Die zweite Möglichkeit besteht in einer Realteilung. Dabei wird das gemeinsame Wohneigentum umgebaut, sodass zwei voneinander getrennte Wohneinheiten entstehen. Jede Partnerin oder jeder Partner ist dann Eigentümerin oder Eigentümer der eigenen Einheit. Vorteilhaft ist dabei, dass beide Parteien einen Teil der Immobilie behalten und diesen auch unabhängig von der anderen Partei verkaufen oder vermieten kann. Nachteilig ist allerdings, dass ein Umbau und eine Neuvermessung des Grundstücks erforderlich sind. Auch kann eine Zustimmung der Bank erforderlich sein. Außerdem muss das Grundstück groß genug sein, damit bei beiden neu entstehenden Einheiten noch die vorgeschriebene Mindestgröße für die Bebauungsfläche erfüllt ist.

Ideelle Teilung

Eine ideelle Teilung ist anders als die Realteilung nicht zwingend von außen zu sehen. Hier bleibt das Grundstück, wie es ist, man unterteilt das Haus nur in zwei Einheiten. Gut ist das zum Beispiel bei Reihen- und Doppelhäusern möglich.

Im Falle einer ideellen Teilung bilden beide Ehepartnerinnen oder Ehepartner eine Eigentümergemeinschaft. Sie teilen sich also das gesamte Grundstück und die Verwaltung. Problematisch kann diese Lösung vor allem bei Streitigkeiten sein, da die ehemaligen Partnerinnen oder Partner in Kontakt bleiben müssen.

Verkauf des gemeinsamen Hauses

Können sich beide Partnerinnen oder Partner nicht einigen oder möchte keiner den anderen auszahlen, kann ein Verkauf des gemeinsamen Hauses eine Lösung sein. Voraussetzung hierfür ist ein beiderseitiger Verkaufswille und die Einigung auf einen Mindestverkaufspreis.

Hierbei geht man wie bei einem normalen Hausverkauf vor. Man beauftragt eine Wertermittlung, sucht eine geeignete Kaufpartei und lässt den Eigentumsübergang notariell beglaubigen.

Vermietung

Eine Vermietung ist vor allem dann praktisch, wenn man einen Kredit aufgenommen hat. Hier besteht nämlich der Vorteil, dass man den Kredit mit den Mieteinnahmen tilgen kann. Anders als beim Hausverkauf fällt dadurch keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Auch gibt es keine Kosten für die Änderung des Grundbucheintrags.

Schenkung

Haben beide Parteien ein gemeinsames Kind, können sie das Haus auch auf ihr gemeinsames Kind überschreiben. Voraussetzung hierfür ist, dass es bereits volljährig ist.

Teilungsversteigerung

Kann keine Einigung über die weitere Nutzung der Immobilie erzielt werden, kann auch eine Teilungsversteigerung in Betracht gezogen werden. Hierbei ist aber zu beachten, dass oft bei Weitem nicht der tatsächliche Verkehrswert erzielt wird.

Fazit: Bei Scheidung mit Immobilie gibt es verschiedene Verwertungsmöglichkeiten

Wird ein Haus mit in die Ehe gebracht, stellt dies bei einer Scheidung oft eine große Herausforderung dar. Ist einer der Ehepartner als Eigentümerin oder als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, ist die Sachlage in der Regel eindeutig. Etwas komplizierter wird es schon, wenn das Haus bei der Scheidung mit Krediten belastet ist, wenn beide Partner im Grundbuch stehen und wenn die Scheidung ohne Ehevertrag vollzogen wird. Grundsätzlich gibt es verschiedene Möglichkeiten, eine gemeinsame Immobilie weiter zu nutzen oder zu verwerten. Am wichtigsten sind dabei die Eigentumsübertragung und Aufteilung, die Realteilung, die ideelle Teilung, der Verkauf des gemeinsamen Hauses, die Vermietung, die Schenkung und die Teilungsversteigerung.