Wegerecht – ein Wertminderungsfaktor bei Immobilien
09.02.2024
Autor/-in
Patrick Herrmann
Kategorien
- Markt
Ein Wegerecht ermöglicht seinem Inhaber das Betreten des eigenen Grundstücks über ein fremdes Grundstück, wenn kein anderer Zugang über einen öffentlichen Weg vorhanden ist. Das erleichtert ihm auf der einen Seite die Nutzung der Immobilie, bringt für den Eigentümer des anderen Grundstücks aber auch Nachteile wie eine Wertminderung mit sich.
Wegerecht-Informationen. Das wichtigste im Überblick
Für die Wirksamkeit eines Wegerechts sind die Eintragung im Grundbuch und eine notarielle Beglaubigung nötig. Da die Eintragung für den Eigentümer eine Duldungspflicht und damit eine Einschränkung des Nutzungskomforts beinhaltet, stellt sie eine Minderung des Immobilienwerts dar. Grundsätzlich ist ein mit einem dinglichen Wegerecht belastetes Grundstück geringwertiger als ein unbelastetes Grundstück. Üblicherweise wollen Interessenten ein Grundstück zur freien Verfügung kaufen. Entsprechend fällt der Verkaufswert bei einem belasteten Grundstück in vielen Fällen niedriger aus als bei einem gleichgearteten unbelasteten.
In der Regel entsteht ein Wegerecht, wenn ein Grundstück in zwei kleinere Grundstücke geteilt wird und einer der beiden Grundstücksbesitzer sein Grundstück nicht mehr über einen öffentlichen Zugang betreten kann. Man unterscheidet dabei zwischen herrschendem und dienendem Grundstück. Das dienende Grundstück ist jenes, das durchquert wird, während das herrschende Grundstück von den Vorteilen des Wegerechts profitiert. Weiterhin differenziert man zwischen einem Geh- und einem Fahrrecht. Das Betreten des Grundstücks mit dem Auto ist nur mit letzterem gestattet.
Begründung eines Wegerechts
Die Begründung eines Wegerechts kann entweder privat- oder öffentlich-rechtlicher Natur sein. Im Falle eines öffentlich-rechtlichen Wegerechts wird dieses durch die Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis festgelegt. Hingegen kann ein privatrechtliches Wegerecht auf verschiedene Weisen begründet werden.
Schuldrechtliche Vereinbarung zwischen zwei Parteien
Eine solche Vereinbarung gilt ausschließlich für die Vertragsparteien. Eine wichtige Folge davon ist, dass das Wegerecht bei einem Immobilienverkauf erlischt. Es ist zu beachten, dass eine schuldrechtliche Vereinbarung auch mündlich getroffen und somit rechtsgültig sein kann.
Bestellung einer Grunddienstbarkeit
Durch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit bleibt das Wegerecht auch nach dem Verkauf der Immobilie bestehen. Dies liegt daran, dass es sich um ein sogenanntes dingliches Recht handelt, das nicht an eine bestimmte Person gebunden ist. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit erfolgt durch die Eintragung im Grundbuch des dienenden Grundstücks.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Bestellung einer Grunddienstbarkeit im Vergleich zur schuldrechtlichen Vereinbarung generell mehr Rechtssicherheit bietet. Bei letzterer besteht das Risiko, dass eine der beteiligten Parteien ihre Meinung gegenüber einem neuen Grundstückseigentümer ändert und einer erneuten Vereinbarung nicht zustimmt.
In diesen Fällen ist das Wegerecht von Bedeutung
Es gibt eine Reihe von Situationen, in denen die Bestellung eines Wegerechts von Relevanz ist. Hierzu zählen unter anderem Grundstücksteilungen, Finanzierungen, Bauplanungen, Verkäufe und die Errichtung von Einfahrten.
Grundstücksteilung
Wenn eine Grundstücksteilung geplant ist, stellt sich die Frage nach der Zugänglichkeit der neu entstehenden Grundstücke. In solchen Fällen bietet es sich an, eine Grunddienstbarkeit zu bestellen.
Finanzierung eines Grundstücks
Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit oder Baulast im Grundbuch bzw. Baulastenverzeichnis kann dazu führen, dass der Wert des betreffenden Grundstücks im Vergleich zu einem Grundstück ohne entsprechendes Wegerecht niedriger ausfällt. Diese Aspekte sind für Banken relevant, da sie sie vor einer Finanzierungszusage überprüfen.
Bauplanung
Bei der Planung der Bebauung eines Grundstücks mit Wegerecht muss die entsprechende Zuwegung berücksichtigt werden, um sicherzustellen, dass sie nicht beeinträchtigt wird.
Verkauf
Beim Verkauf einer Immobilie wird im Kaufvertrag oft festgelegt, dass die Immobilie "lastenfrei" übergeben werden soll. Das bedeutet, dass im Grundbuch keine Belastungen wie offene Grundschulden oder Wohnrechte eingetragen sind. Bei einem Grundstück mit Wegerecht muss dies im Kaufvertrag vermerkt werden, da sonst der Käufer vom Kauf zurücktreten könnte.
Grundstücksbewertung
Ein Wegerecht wirkt sich wertmindernd auf das dienende Grundstück aus, auf dem die Zuwegung verläuft. Daher ist es für die Bewertung des Grundstücks von großer Bedeutung.
Errichtung einer abschließbaren Einfahrt von der Straße
Möchte der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine abschließbare Einfahrt von der Straße errichten, muss er dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die entsprechenden Schlüssel aushändigen, damit dieser sein Wegerecht weiterhin ausüben kann.
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Die Eintragung des Wegerechts im Grundbuch
Ein Wegerecht zählt zu den sogenannten Grunddienstbarkeiten, zu denen auch das Leitungsrecht gehört, das die Verlegung von Leitungen unter dem dienenden Grundstück erlaubt. Diese Arten von Rechten werden in Abteilung II ("Lasten und Beschränkungen") des Grundbuchs eingetragen. Der Prozess beinhaltet, dass ein Notar den Antrag auf Grunddienstbarkeit beim Grundbuchamt einreicht. Zusätzlich dazu muss der Grundstückseigentümer eine Zustimmungserklärung abgeben und einen Lageplan vorlegen, der Informationen zum Verlauf des Wegerechts enthält.
Die Eintragung im Grundbuch wird durch eine notariell beglaubigte Vereinbarung spezifiziert. Diese Vereinbarung definiert das Wegerecht genauer in Bezug auf die Art der Nutzung und den Personenkreis, der dieses Recht ausüben darf. Beispielsweise kann festgelegt werden, ob der Inhaber des Rechts auf der Zuwegung parken darf oder nicht. Es wird üblicherweise auch geregelt, wie sich der Eigentümer des begünstigten Grundstücks an den Unterhaltskosten beteiligt und ob bzw. in welcher Höhe eine Nutzungsentschädigung (Geldrente, Notwegrente) an den Eigentümer des dienenden Grundstücks vereinbart wurde.
Einfluss des Wegerechts auf den Grundstückswert
Die Nutzungsmöglichkeiten eines dienenden Grundstücks werden durch ein Wegerecht in zwei Hauptaspekten eingeschränkt. Einerseits muss die Zufahrt freigehalten werden und darf nicht für andere Zwecke wie beispielsweise den Bau eines Gartenhäuschens genutzt werden. Andererseits ermöglicht das Wegerecht auch Fremden die Nutzung der Zufahrt, was nicht für jeden akzeptabel ist. Aus diesem Grund führt ein eingetragenes Wegerecht zu einer Wertminderung des Grundstücks und ist ein bedeutender Faktor bei der Immobilienbewertung.
Für potenzielle Interessenten an einem solchen Grundstück, sei es das herrschende oder das dienende, ist es wichtig zu beachten, dass die Vereinbarungen zum Wegerecht klar und interpretationsfrei sind. Unklarheiten können zu Konflikten wie beispielsweise zur Räumung der Zufahrt bei Schnee und Eis führen. Eine klare Definition des Wegerechts macht das Grundstück für zukünftige Käufer weniger abschreckend.
Es ist zu beachten, dass der Wert eines dienenden Grundstücks normalerweise geringer ist als der eines unbelasteten Grundstücks. Dieser Nachteil kann jedoch teilweise ausgeglichen werden, wenn eine angemessene Nutzungsentschädigung für den Eigentümer vereinbart wurde. Die Höhe und Bedingungen dieser Entschädigung hängen von der spezifischen Vereinbarung ab, beispielsweise kann sie als jährliche Nutzungsrente festgelegt werden.
Bei einem Hinterliegergrundstück, das nur über ein anderes Grundstück erreichbar ist, wirkt sich ein Wegerecht hingegen eher wertsteigernd aus. Dies liegt daran, dass es dem Eigentümer Rechtssicherheit bietet, unabhängig vom aktuellen Eigentümer des dienenden Grundstücks. Bei der Wertermittlung dieses Grundstücks müssen jedoch die Kosten für das Wegerecht berücksichtigt werden.
Wertermittlung beim Wegerecht
Für die Erlaubnis eines Wegerechts kann der Rechteinhaber eine Nutzungsentschädigung an den Eigentümer des dienenden Grundstücks zahlen. Es gibt zwei verschiedene Szenarien:
Notwegerecht
Wenn der Eigentümer eines Hinterliegergrundstücks ausschließlich über ein anderes Grundstück Zugang hat, kann der Eigentümer des an der Straße liegenden Grundstücks dies nicht verweigern. Dies ist in § 917 BGB festgelegt. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat jedoch Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, auch als Notwegerente bekannt, die jährlich gezahlt wird. Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich danach, wie stark die Nutzung des dienenden Grundstücks durch das Wegerecht beeinträchtigt wird. Wenn keine Beeinträchtigung vorliegt, kann die Zahlung auch entfallen. Es besteht auch die Möglichkeit, eine Einmalzahlung festzulegen. Im Gegensatz zu einem Wegerecht wird das Notwegerecht nicht im Grundbuch eingetragen.
Wegerecht
Wenn das Wegerecht freiwillig zwischen dem dienenden und dem herrschenden Grundstück vereinbart wird, hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks keinen gesetzlichen Anspruch auf die Zahlung einer Geldrente oder eines Einmalbetrags. Es kann jedoch trotzdem eine Nutzungsentschädigung vereinbart werden.
Der Wert des Wegerechts basiert zunächst auf dem Grundstückswert. Es gibt zwei mögliche Perspektiven: Der Wert des dienenden Grundstücks sinkt durch das Wegerecht, während der Wert des herrschenden Grundstücks steigt. Allerdings bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass der Wertzuwachs des herrschenden Grundstücks dem Wertverlust des dienenden Grundstücks entspricht.
Es gibt zwei Ansätze für die Wertermittlung
Entweder wird der Verkehrswert des begünstigten Grundstücks mit Wegerecht mit dem Verkehrswert des Grundstücks ohne Wegerecht verglichen. Oder es wird der Verkehrswert des belasteten Grundstücks mit und ohne Wegerecht ermittelt. In beiden Fällen besteht die Herausforderung darin, den Wertverlust durch das Wegerecht einzuschätzen. Dieser wird umso höher angesetzt, je stärker das dienende Grundstück beeinträchtigt ist, beispielsweise durch häufigere Nutzung der Zufahrt aufgrund gewerblicher Tätigkeiten auf dem Hinterliegergrundstück im Vergleich zur rein privaten Nutzung.
Gesetzliche Grundlagen
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt den rechtlichen Rahmen für das Wegerecht fest. Die Grunddienstbarkeit wird spezifisch in § 1018 BGB definiert, während beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in § 1090 ff. BGB geregelt sind. Diese beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten, zu denen auch der Nießbrauch (§ 1030 BGB) gehört, beziehen sich auf Personen, die nicht Eigentümer des Grundstücks sind. § 1020 BGB betont zusätzlich eine zurückhaltende Ausübung des Wegerechts. Das bedeutet, dass der Inhaber des Rechts die Zufahrt nur im Rahmen der getroffenen Vereinbarungen und nicht übermäßig nutzen sollte.
Die §§ 917 und 918 BGB behandeln das sogenannte Notwegerecht für Grundstücke ohne direkte Straßenanbindung. Dieses Recht gewährt dem Eigentümer eines Hinterliegergrundstücks auch ohne Zustimmung des Eigentümers des vorderen Grundstücks das Recht auf Wegnutzung. Allerdings kann er sich nur auf das Notwegerecht berufen, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, das Grundstück zu erreichen. Zusätzlich dazu hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Form einer jährlichen Zahlung, die als Notwegrente bezeichnet wird.
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Häufige Fragen zum Wegerecht
Der Nachbar versperrt das Wegerecht. Was kann man tun?
Blockiert der Nachbar den Zugang zum eigenen Grundstück, sollte man zunächst das freundliche Gespräch suchen, um evtl. vorliegende Missverständnisse auszuräumen. Ist er weiter uneinsichtig, sind als Nächstes die Eigentumsrechte zu prüfen und es ist ein neutraler Vermittler hinzuzuziehen. Sollten in der höchsten Eskalationsstufe rechtliche Schritte notwendig werden, ist es wichtig, das Problem zu dokumentieren und einen Anwalt hinzuzuziehen.
Unabhängig von der Einsichtigkeit des Nachbarn gibt es ein Notwegerecht (§ 917 BGB), das die Nutzung eines Weges zu einem Grundstück erlaubt, wenn der Zugang zum Beispiel blockiert ist. Der Paragraf fungiert hier als Notlösung.
Was passiert mit dem Wegerecht, wenn man einen eigenen Zugang erhält?
Das Wegerecht bleibt auch dann erhalten, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen eigenen Zugang zu seinem Grundstück bekommt. Jedoch ist der Rechteinhaber verpflichtet, das Recht schonend auszuüben, weshalb er und seine Gäste nach Möglichkeit seine eigene Zufahrt nutzen sollten.
Was passiert, wenn das Wegerecht nur im Kaufvertrag, nicht aber im Grundbuch steht?
Wenn das Wegerecht nicht im Grundbuch, sondern nur in einem privatrechtlichen Vertrag festgehalten wird, erlischt es beim Verkauf des herrschenden Grundstücks. Wenn der neue Nachbar einen Weg über das eigene Grundstück nutzen will, muss eine neue Vereinbarung getroffen werden.
Was ist der Unterschied zwischen einem Wegerecht und einer Baulast?
Bei einem Wegerecht handelt es sich um ein privatrechtliches Nutzungsrecht, während es sich bei einer Baulast um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung handelt. Die Begründung von Wegerechten erfolgt üblicherweise über Verträge oder dingliche Eintragungen im Grundbuch, während Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen sind. Der Hauptzweck von Wegerechten besteht in der Erschließung von Grundstücken, während Baulasten der Sicherstellung von bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Anforderungen dienen. Wegerechte können von Dritten in Anspruch genommen werden, während Baulasten vor allem dem öffentlichen Interesse dienen.
Wann erlischt ein Wegerecht?
Wechselt der Eigentümer, erlischt das alte Wegerecht automatisch, da es an den Besitzer gebunden ist. Anders ist dies bei einer Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen ist. Sie bezieht sich auf ein dingliches Recht und nicht auf eine Person. Ein Besitzerwechsel hat hier keine Auswirkungen.
Gibt es beim Wegerecht ein Gewohnheitsrecht?
Laut aktueller Rechtsprechung entsteht auch bei jahrzehntelanger Übung unter Grundstücksnachbarn kein Wegerecht aus einem Gewohnheitsrecht. Unabhängig vom Grundbuch kann ein Wegerecht nur aus einer Vereinbarung oder als Notwegerecht begründet werden.
Kann das Wegerecht entzogen werden?
Üblicherweise kann ein Wegerecht nur mit der Einwilligung des Berechtigten gelöscht werden. Ist es einmal eingetragen, kann es nämlich nicht mehr entzogen werden. Wenn der Nachbar einwilligt, kann ein Notar die Löschung der Grunddienstbarkeit mit einer Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt beantragen.
Kann ein Wegerecht verweigert werden?
Wenn ein Wegerecht im Grundbuch vermerkt ist oder im Kaufvertrag bzw. einer separaten Vereinbarung festgelegt wurde, kann es normalerweise nicht einseitig abgelehnt werden. Stattdessen sind Verhandlungen und Vertragsänderungen erforderlich, um das bestehende Wegerecht zu verändern oder aufzuheben. Ein Notwegrecht kann nur dann abgelehnt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür nicht erfüllt sind. Das könnte der Fall sein, wenn das benachbarte Grundstück bereits einen ausreichenden Zugang zur öffentlichen Straße hat oder wenn der vorhandene Zugang unverhältnismäßige Belastungen für den Eigentümer des belasteten Grundstücks bedeuten würde. Die Ablehnung eines öffentlichen Wegerechts ist in der Regel nur in Ausnahmesituationen möglich. Dies könnte zum Beispiel bei einer temporären Sperrung für Bau- oder Instandsetzungsmaßnahmen der Fall sein oder wenn die öffentliche Ordnung und Sicherheit gefährdet ist.
Fazit
Wegerechte sind entscheidend bei Immobilientransaktionen, da sie das Recht ermöglichen, über fremde Grundstücke zu gehen. Dies beeinflusst nicht nur die Nutzung und Bequemlichkeit, sondern auch den Immobilienwert. Belastete Grundstücke sind üblicherweise weniger wert und die klare Definition von Wegerechten ist entscheidend, um mögliche Konflikte zu vermeiden. Die Begründung kann privat- oder öffentlich-rechtlich erfolgen, wobei die Bestellung einer Grunddienstbarkeit mehr Rechtssicherheit bietet. Der Wert eines dienenden Grundstücks kann durch eine angemessene Nutzungsentschädigung teilweise ausgeglichen werden.
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Patrick Herrmann
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